Comment le statut du bailleur privé pourrait relancer l’investissement locatif ?

Depuis les années 1980, plusieurs lois ont marqué l’évolution de ce statut. La loi Quilliot de 1982 a été l’une des premières à renforcer les droits des locataires, tandis que la loi Méhaignerie de 1986 a introduit des avantages fiscaux pour
encourager l’investissement locatif. Plus récemment, la loi ALUR de 2014 et la loi
Elan de 2018 ont apporté des modifications significatives, visant à améliorer
la transparence et la sécurité des transactions immobilières. La confirmation de la fin du dispositif de défiscalisation Pinel ouvre la voie un nouveau chapitre  : un nouveau statut du bailleur privé.

Mais qu’est-ce qu’un bailleur privé ?

Un bailleur privé désigne un particulier ou une personne morale qui met un bien immobilier en location qui n’est pas encadré par un statut professionnel. Contrairement aux bailleurs sociaux, qui répondent à des objectifs de logement à loyers modérés pour des ménages aux revenus modestes, les bailleurs privés sont également en première ligne pour répondre à la demande croissante de logements dans les zones tendues. Ils doivent naviguer entre les exigences réglementaires et les attentes des locataires, tout en assurant la rentabilité de leurs investissements.

Rôle central dans le marché immobilier

Le futur statut de bailleur privé est appelé à jouer un rôle clé dans l’équilibre du marché immobilier. Il doit encourager la construction et l’investissement dans les zones où la demande est forte, ainsi que la rénovation des bâtiments pour améliorer leur performance énergétique. 

Ce statut est fortement réclamé par divers acteurs du secteur, notamment la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), depuis la publication du rapport du Conseil national de la refondation (CNR) en décembre 2023. Pascal Boulanger, président de la FPI, a souligné la nécessité de « professionnaliser le particulier qui investit dans l’immobilier ». Ce statut est en cours d’élaboration pour pallier la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024 et a fait l’objet d’annonces importantes lors du Marché International des Professionnels de l’Immobilier (MIPIM), événement clé où les acteurs du secteur se rencontrent pour discuter des tendances et des innovations. 

Lors de l’édition 2025 qui s’est tenue du 11 au 14 mars à Cannes, plusieurs annonces notables ont été faites : 

• Soutien à l’immobilier vert :

Le gouvernement a annoncé de nouvelles subventions pour les projets
immobiliers qui visent à atteindre des normes environnementales élevées. Ces subventions encouragent les bailleurs à investir dans des technologies vertes, comme les panneaux solaires et les systèmes de chauffage écologiques. 

• Digitalisation du secteur :

Des initiatives ont été lancées pour intégrer davantage de technologies
numériques dans la gestion immobilière, facilitant ainsi les transactions et la
gestion locative pour les bailleurs. L’utilisation de plateformes en ligne pour
la gestion des baux et des paiements devient de plus en plus courante.

• Logements abordables :

Il y a eu un engagement renouvelé pour développer des logements
abordables, avec des partenariats public-privé visant à augmenter l’offre dans
les zones tendues. Ces partenariats permettent de construire des logements
accessibles tout en garantissant une certaine rentabilité pour les
investisseurs.

• Création d’un statut pour les bailleurs privés :

Le gouvernement français s’apprête à lancer une mission d’information parlementaire visant à établir un statut spécifique pour les bailleurs privés. Cette initiative, réclamée depuis longtemps par les représentants des propriétaires et les professionnels de l’immobilier, vise à reconnaître le rôle économique crucial des bailleurs privés dans le logement des Français et à relancer l’investissement locatif.

La ministre du Logement, Valérie Létard, le ministre de l’Économie, Eric Lombard, et la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, sont à l’origine de cette mission. L’objectif est de créer un statut, notamment fiscal, pour les bailleurs privés. Ce statut pourrait inclure des avantages fiscaux pour encourager l’investissement locatif, qui a été freiné par diverses mesures récentes telles que l’encadrement des loyers, l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, et la disparition de l’avantage fiscal Pinel.

La mission sera conduite par le sénateur Marc-Philippe Daubresse (LR) et le député Mickaël Cosson (Les Démocrates). Leur rôle sera de consulter les professionnels du logement, les représentants des propriétaires et des locataires, afin de proposer des mesures concrètes. Le rapport final est attendu pour juin 2025, avec l’objectif d’intégrer les premières mesures dans la loi de finances pour 2026.

Plusieurs pistes sont envisagées pour ce nouveau statut. La Fédération française du bâtiment (FFB) et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) proposent un amortissement du bien mis en location, déductible du revenu brut global, similaire au modèle allemand. Une autre suggestion, issue d’un amendement au projet de loi de finances pour 2025, prévoit un taux forfaitaire de 12,8% d’impôt sur les revenus locatifs, sous conditions de loyers encadrés et de performance énergétique minimale.

Projections pour 2026

En regardant vers 2026, le marché immobilier français est sur une trajectoire de transformation continue. Les prévisions suggèrent :

• Une augmentation de la demande de logements durables. La prise de conscience environnementale croissante poussera les bailleurs à investir davantage dans des solutions durables. Les locataires seront de plus en plus attirés par des logements écoresponsables, ce qui pourrait augmenter la valeur des biens immobiliers verts.
• Une évolution des régulations. On s’attend à des ajustements réglementaires pour mieux encadrer la location saisonnière et assurer une offre suffisante de logements à long terme. Ces changements viseront à équilibrer les besoins des résidents permanents et des touristes.
• Une adaptation technologique. L’intégration des technologies de la blockchain et de l’intelligence artificielle dans la gestion locative pourrait révolutionner le secteur. Ces technologies permettront de simplifier les processus administratifs, d’améliorer la transparence et de réduire les coûts de gestion.

Conclusion

Le statut du bailleur privé en France est en pleine mutation, influencé par des facteurs économiques, environnementaux et technologiques. La mission parlementaire qui a été annoncée représente une étape cruciale pour redéfinir le rôle des bailleurs privés dans le paysage immobilier français. Olivier Salleron, président de la FFB, rappelle que 75% des Français sont logés par des bailleurs privés, soulignant ainsi l’importance de soutenir ce secteur. Des solutions devront être trouvées pour redynamiser l’investissement locatif tout en garantissant des conditions équitables pour les locataires.

Les prochaines années seront donc déterminantes pour les investisseurs qui sauront adopter des solutions durables et s’adapter dans un marché en constante évolution mais indispensable à la vitalité de l’économie française.